Konut piyasasında alıcı ve satıcı arasındaki bekleyiş giderek uzuyor. Ev sahibi olmak isteyenler kredi faizlerinin düşmesini beklerken satıcılar ise fiyatlarını aşağı çekmek istemiyor.
Mayıs 2026 verileri, konut piyasasında belirgin bir yavaşlamaya işaret etti. Türkiye genelinde satış sayısı geçen yılın aynı ayına göre yüzde 31,2 azalarak 93 bin 333’e geriledi.
Piyasanın önümüzdeki dönemde hangi yöne hareket edeceğini ise büyük ölçüde bankaların konut kredisi politikaları belirleyecek.
Konut satışları sert düştü
Türkiye genelinde Mayıs 2026’da 93 bin 333 konut el değiştirdi. Satış sayısı geçen yılın aynı dönemine göre 42 bin 331 adet azaldı.
İlk el konut satışları yüzde 27,9 düşüşle 30 bin 196’ya, ikinci el satışlar ise yüzde 32,7 azalışla 63 bin 137’ye indi.
Yılın ilk beş ayında satılan toplam konut sayısı da geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 6,6 azalarak 569 bin 537 oldu.
Rakamlar, yüksek kredi maliyetlerinin yanı sıra düşen alım gücü ve ekonomik belirsizliğin konut talebini sınırladığını gösterdi.
Kredili satışların payı yüzde 21’de kaldı
Mayıs ayında ipotekli, başka bir ifadeyle banka kredisi kullanılarak gerçekleştirilen konut satışları yüzde 2,8 azalarak 19 bin 754 oldu.
Böylece satılan her 100 konutun yalnızca yaklaşık 21’i kredi kullanılarak satın alındı. Kalan satışların büyük bölümü nakit, tasarruf veya alternatif finansman yöntemleriyle gerçekleştirildi.
Konut fiyatlarının milyonlarca liraya ulaştığı bir dönemde ipotekli satışların sınırlı kalması, bankaların piyasa üzerindeki etkisini daha görünür hale getirdi.
Etiket fiyatları yükseliyor ancak konut reel olarak değer kaybediyor
Merkez Bankasının Mayıs 2026 Konut Fiyat Endeksi’ne göre konut fiyatları bir önceki aya kıyasla yüzde 1,7 yükseldi.
Fiyatlardaki yıllık nominal artış yüzde 24,5 olarak ölçüldü. Ancak aynı dönemde tüketici enflasyonunun daha yüksek gerçekleşmesi nedeniyle konut fiyatları reel olarak yüzde 6,1 geriledi.
Bu tablo, satılık konutların ilan fiyatları yükselse bile konutun enflasyondan arındırılmış gerçek değerinin düştüğünü ortaya koydu.
Uzun yıllar enflasyona karşı güçlü bir yatırım aracı olarak görülen konutun getiri performansı da böylece yeniden tartışılmaya başlandı.
Eskişehir’de bin 479 konut satıldı
Konut piyasasındaki yavaşlama Eskişehir’e de yansıdı. Kentte Mayıs ayında bin 479 konut el değiştirdi.
Satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 29,7 azalırken satılan konutların 558’ini sıfır, 921’ini ise ikinci el evler oluşturdu.
Eskişehir’de ipotekli konut satışları da yüzde 16,3 düşüşle 345’e geriledi. Bu sonuç, kentteki her dört satıştan yaklaşık birinin banka kredisi kullanılarak yapıldığını gösterdi.
Özellikle Odunpazarı ve Tepebaşı’nda yükselen konut fiyatları ile kredi taksitleri arasındaki fark, orta gelir grubunun ev sahibi olmasını zorlaştırıyor.
1 milyon liralık kredinin geri ödemesi 3 milyonu aşıyor
Konut kredisi maliyetlerinin alıcı üzerindeki etkisi örnek ödeme hesabında daha net görülüyor.
Aylık yüzde 2,63 oranla 1 milyon lira ve 120 ay vadeli konut kredisi kullanılması halinde aylık taksit yaklaşık 27 bin 521 liraya ulaşıyor.
Kredinin 10 yıllık toplam taksit ödemesi ise masraflar ve sigortalar hariç yaklaşık 3 milyon 302 bin lirayı buluyor.
Kredi faizinin aylık yüzde 2’ye gerilemesi halinde aynı tutar ve vadede aylık ödeme yaklaşık 22 bin 48 liraya, toplam geri ödeme ise 2 milyon 646 bin liraya düşüyor.
Yalnızca 0,63 puanlık faiz farkı, toplam ödeme tutarında yaklaşık 657 bin liralık değişim meydana getiriyor.
Faiz düşerse bekleyen alıcılar piyasaya dönebilir
Konut kredisi faizlerinde anlamlı bir gerileme yaşanması, uzun süredir alım kararını erteleyen vatandaşları yeniden piyasaya yöneltebilir.
Ancak kredi faizindeki düşüşün yalnızca alıcının ödeme gücünü artırması beklenmiyor. Talebin kısa sürede yükselmesi halinde konut fiyatlarında da yeni bir artış dalgası başlayabilir.
Bu nedenle sektör temsilcileri, faizlerin düşmesini bekleyen alıcıların karşısına daha yüksek ev fiyatlarının çıkabileceğine dikkat çekiyor.
Özellikle satıştaki konut arzının sınırlı olduğu bölgelerde kredi talebindeki artış, fiyatlara daha hızlı yansıyabilir.
İkinci el konutta pazarlık fırsatı büyüdü
Yüksek kredi faizleri nedeniyle alıcı sayısının azalması, ikinci el konutlarda pazarlık payını artırdı.
Nakit ihtiyacı bulunan veya uzun süredir evini satamayan mülk sahipleri, ilan fiyatının altında gelen tekliflere daha açık hale geldi.
Buna karşılık sıfır konutta inşaat, arsa, finansman ve işçilik maliyetlerinin yüksek seyretmesi fiyatların aşağı çekilmesini zorlaştırıyor.
Bu nedenle kısa vadede en geniş pazarlık alanının ikinci el ve uzun süredir ilanda bulunan konutlarda oluşması bekleniyor.
Konut piyasasını hangi gelişmeler belirleyecek?
Konut sektöründe yılın ikinci yarısının yönünü Merkez Bankasının faiz kararları, bankaların kredi politikası ve vatandaşın alım gücü belirleyecek.
Kredi faizlerinde sınırlı bir indirim yapılması piyasanın tamamını canlandırmak için yeterli olmayabilir. Aylık taksitlerin hane gelirleriyle ödenebilir seviyeye yaklaşması gerekiyor.
Faizlerin belirgin şekilde düşmesi halinde satışlar yeniden hızlanabilir. Ancak bu senaryoda alıcıların, kredi maliyetindeki düşüş ile konut fiyatındaki olası yükselişi birlikte değerlendirmesi önem taşıyor.
Konut piyasasında artık yalnızca “Faiz düşecek mi?” sorusu değil, “Faiz düştüğünde ev fiyatı ne kadar artacak?” sorusu da öne çıkıyor.
